2月25日本报刊登了《如何切分房产评估蛋糕》一文，收到不少读者来信，认为无论在“二手车”、抑或“二手房”评估中，怎样切分蛋糕是不可忽视的一方面，而评估师的业务能力则是切好“蛋糕”的关键。

评估人才紧缺

南京财经大学财政与税务学院税务系副教授陆新葵在接受《中国会计报》记者采访时认为，要发挥税收调节收入分配作用，只有以评估值来征税。“举例来说，一些投资者10年前在市郊买一栋别墅，估计100万元都不到；但现在在市里买一套70平米的普通商品房，可能都不止这个价。

如果按原值来征税，买普通住宅所缴纳的房产税，甚至比有些人买别墅所缴的税还要多，这显然不符合税收的公平合理性。”不过，若真要对每一套房产都进行价值评估的话，其可操作性堪忧。记者了解到，以南京为例，目前南京市的房屋评估工作，基本上都是市场上的专业评估机构在做。

江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司李经理告诉记者，公司在评估房屋时，一般会参照该房屋所属区域二手房的平均成交价，再参照户型、朝向、楼层、装修等因素进行调整，“我们至少要选取三套类似的房子作为参考模本，一套房子需要两到三个工作日才能完成评估。”但是，记者在网上查阅相关数据显示，以去年为例，如果对上海的存量房进行评估的话，该市1351名评估师大约需要28年才能完成。记者登录上海市房产局网站查询发现，上海市目前登记在案的房产评估机构有54家，房产评估师为468名。

“南京的评估师更少，情况不会比上海好多少。”一名评估师说，按一套房子需要评估两天来算，全市468名评估师每月只能评估7000套房子，一年下来也只能评估8.4万余套，这个数字显然远远小于南京目前需要评估的房屋总量。

华远集团总裁任志强曾在自己微博上表示：全国评估师紧缺27万，普及房产税从试点到推广还要17年。

房产评估“三重门”

房产税从出台到试点以来就经历了三重门。

“首先是避免‘误伤’中低收入家庭。因为房产税是依据房产的评估价值缴纳，并不能直接变现，需要人们另外挣钱来缴。因此，对挣钱能力弱的中低收入家庭而言，房产税额外增加了一笔 不小的负担。而对挣钱能力强的高收入家庭而言，房产税的负担则小得多。”安徽国信资产评估有限公司副总经理周民告诉记者，征收房产税在制度设计时，也应特别注重保护中低收入家庭。

周民表示，房产税要解决的第二个实际问题是“怎么收”。和个人所得税由单位代扣代缴不同，房产税是需要个人自行申报、到税务部门缴纳的，但我国居民还没有养成自主纳税的习惯，很有可能出现“有人评估、没人交税”的情况。有方案提出，对没有按时缴纳房产税的家庭，在卖房时一并征收，并收取高额滞纳金，否则不能交易。然而，一旦在交易环节统一征收，本来是持有环节的税赋就有可能演变成交易环节的税赋，从而又很可能转嫁到购房者身上。因此，必须设计出一套稳妥的征收方案，确保房产税能按时足额征收，否则又会变成纸上谈兵。

第三道关，是如何做好房产价值的评估。“房产税根据不断变化的房产价值计税，需要定期对房产价值进行评估，需要一大批专业机构和专业评估人员。但目前我国评估机构、人员的数量和专业程度还远没有达到征收房产税要求的水平，甚至对评估机构如何设置的意见还不统一。

到底是在财税部门里直接建立房产税评估机构，还是由政府组织非营利性机构进行评估，孰优孰劣，还需要通过制度设计和实际的试点工作，进一步论证和完善。”周民表示。

加强人才培养，切好市场“蛋糕”

“在征收房产税操作过程中，一个最大的难点是房产价值评估问题。”知名楼市评论员江炳宣日前在接受《中国会计报》记者采访时曾表示。

房产税的计税依据和税率在确保公平的基础上，面临如何确定的问题。面对较为复杂的房产价值评估，评估师们应该怎么提升自己去胜任成为关键。

“中国资产评估协会要加快高端人才的培养，为他们成长成才创造条件、提供机会，使他们具备从事复杂业务、高端业务、国际业务的能力。落实行业后备人才培养机会，储备一批人才，形成人才梯队。”中央纪委委员、中国资产评估协会会长贺邦靖在谈到评估人才培养时这样告诉《中国会计报》记者。

而记者采访相关评估机构，发现房产价值评估其实很多评估师都会做，但是随着市场经济的发展，各种复杂的问题也要求评估师的业务能力的提升，房产税下的评估师是如何切好蛋糕，加强人才培养和提升业务能力也成为不言而喻的利器。